孙大勇律师，深圳经济纠纷律师,现执业于北京大成（深圳）律师事务所，执业以来，坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨，精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

　　

房产商什么行为构成根本违约

房产商什么行为构成根本违约

出卖的房屋不适宜购房者居住，房产商即可构成根本违约。

合同自古被称为“法锁”，在当事人之间形成权利义务的约束，签订了合同的双方应当全面地、适当地履行合同的内容。

违反合同义务的违约行为，有很多种类型，如不适当履行合同、迟延履行合同等等，各种违约行为带来的后果不一。其中，根本违约是指合同义务人根本性地违反了合同义务，使合同对方订立合同的目的不能实现。

根本违约不一定仅仅指对合同明确约定的内容的根本违反。很少有合同能将合同权利的全部内容详细列明。很多内容因为不言自明，无须在合同中写明，购买房屋是为了居住，房屋必须具备能够居住的特征，这些内容已不必订立入合同。对于房屋是否适宜居住，房产商在取得房屋的房地产权证之前，有关部门会进行监督检查，颁发《房屋交付使用许可证》的行政行为是对房屋具备居住使用功能的基本肯定。

有些房屋竣工后因为各种原因，临水临电、质量不过关、消防设施不齐备等等，这些房屋在整改好之前不会得到《房屋交付使用许可证》，即无法居住使用。如果房产商将这样的房屋交付给购买者，即构成根本违约。但是，并非能够取得《房屋交付使用许可证》的房屋即不存在不适宜居住。在房屋通过了相关的检查之后，还会有其他因素造成房屋不适宜居住。尤其是一些无形的妨碍，可能在交付房屋的时候未能引起注意，在购房者入住之后才会发现房屋不适宜居住。如装修造成房屋空气中甲醛、苯等超标，噪音超标等情况。这些问题对在房屋内居住的人构成极大危险，会损害人的身体健康甚至生命安全。这使得合同的买受方购买房屋用以安居的目的完全落空，甚至遭到合同利益之外的其他损失。保证房屋在各方面适宜一般人居住，即使不在合同中明确约定，也构成房屋出卖方的合同义务，一旦违反，即构成根本违约。

以上内容就是相关的回答，如果开发商出售的房产不适合购房者居住的话，这种情况就已经构成了根本违约，是需要赔偿很多的违约金的，如果约定了定金的话，还应当赔偿双倍的定金，如果您还有其他法律问题的可以咨询相关律师。

合同罚款和违约金怎么定

一、违约金怎么定

违约金是合同经济方式的一种，也是对违约的一种经济制裁。违约金的设立，是为了保证债的履行，即使对方没有遭受任何财产损失，也要按法律或合同的规定给付违约金。违约金的标准依法定或双方在合同中书面约定。

罚款，是行政处罚手段之一，是行政执法单位对违反行政法规的个人和单位给予的行政处罚。他不需要经人民法院判决，只要行政执法单位依据行政法规的规定，作出处罚决定即可执行。

违约金有两种：

①惩罚性违约金，其作用全在惩罚，如果对方因违约而遭受财产损失，则违约一方除支付违约金外，还应另行赔偿对方的损失。

②补偿性违约金，是对合同一方当事人因他方违约可能遭受的财产损失的一种预先估计，给付了违约金，即免除了违约一方赔偿对方所遭受的财产损失的;即使损失大于违约金，亦不再补偿。《中华人民共和国合同法》第114条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

二、合同罚款怎么定

如果合同双方对违约金有约定,按照合同约定处理。合同法规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

如果合同双方在合同中没有约定违约金的，违约金一般等于违约所造成的实际经济损失。;合同法规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿。

三、罚款可以视为违约金吗

合同中违约金与罚金的性质不同，对于合同中应否约定罚金各国的规定是不同的，有的国家认为当时人无权约定罚金。因此对于罚金的约定认定为无效，我国合同法处理定金法则外，也没有罚金的规定。当然，好多当事人约定的罚金实际应为违约金，而违约金合同法有明确规定。

以上知识就是对“合同罚款和违约金如何定”问题进行的解答，依据合同法的规定，违约金的标准依法定或双方在合同中书面约定，合同罚款按违约所造成的实际经济损失计算。读者如果需要法律方面的帮助，欢迎到进行法律咨询。